Ανακαίνιση Γραφείων

Κάθε έργο γραφείου που πηγαίνει στραβά, πηγαίνει στραβά στο ίδιο σημείο: μισθώθηκε όροφος ή σχεδιάστηκε διάταξη πριν μοντελοποιήσει κανείς πόσα άτομα θα κάθονται πραγματικά εκεί, πόσο συχνά και με ποιο μοτίβο. Ξεκινάμε με μοντέλο πληρότητας — τρέχον προσωπικό, τριετής ανάπτυξη, μέση παρουσία μέσα στην εβδομάδα και ο διαχωρισμός ανάμεσα σε ατομική εργασία, συνεργασία και επαφή με πελάτες. Αυτό το μοντέλο καθορίζει την αναλογία θέσεων, τον αριθμό και το μέγεθος των αιθουσών, και πόσο από τον όροφο δίνεται σε ανοιχτό ή κλειστό χώρο.

Ένα ελληνικό γραφείο με υβριδικό μοντέλο τριών ημερών σπάνια χρειάζεται μία θέση ανά εργαζόμενο. Αναλογία 0,6 έως 0,8 θέσεων ανά άτομο, με περισσότερες μικρές αίθουσες και τηλεφωνικούς θαλάμους, συνήθως αποδίδει καλύτερο χώρο εργασίας από μια πλήρη κατανομή θέσεων — και ελευθερώνει αρκετά τετραγωνικά ώστε να δικαιολογηθεί η ποιότητα των φινιρισμάτων αλλού.

Κλειδώστε πρώτα το μοντέλο πληρότητας. Κόστος, διάταξη, όγκος επίπλων και ηλεκτρομηχανολογικά προκύπτουν όλα από αυτό.

Στην Ελλάδα ένα γραφείο είναι συνήθως ένα από τα τρία: όροφος σε νεότερο κτίριο γραφείων που παραδίδεται ως κέλυφος με κλιματισμό και κάνναβο φωτισμού, χώρος σε παλαιότερη πολυκατοικία που ήδη λειτουργεί ως γραφείο, ή διαμέρισμα που μετατρέπεται. Το καθένα ξεκινά από άλλο σημείο, και η διαμόρφωση είναι όλα όσα το κάνουν δικό σας: χωρίσματα, αίθουσες, ξυλουργικά, κουζινάκι, υποδοχή, φωτισμός, δομημένη καλωδίωση, ακουστική και έπιπλα.

Ο κίνδυνος βρίσκεται εκεί όπου συναντιούνται τα υπάρχοντα με τα νέα. Κλιματιστικά, πυρόσβεση και φωτιστικά τοποθετήθηκαν για άδειο χώρο· μόλις προστεθούν δωμάτια πρέπει να μετακινηθούν, και αυτό θέλει τη συναίνεση του ιδιοκτήτη. Πριν κλειδώσει η διάταξη αποτυπώνουμε τα δίκτυα και ελέγχουμε ποια έγκριση χρειάζονται οι εργασίες: συχνά καμία για φινιρίσματα και έπιπλα, Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας για ορισμένες επεμβάσεις, πλήρη άδεια όταν αλλάζουν φέρων οργανισμός, όψεις ή χρήση. Για τη μίσθωση χρειάζεται επίσης ΠΕΑ σε ισχύ, και στα γραφεία ο ΚΕΝΑΚ υπολογίζει και τον φωτισμό στην ενεργειακή κατάταξη.

Κανείς δεν μπαίνει σε γραφείο και σχολιάζει την προδιαγραφή των χωρισμάτων. Προσέχει αν μπορεί να συγκεντρωθεί, αν το φως είναι άνετο στις 3 το μεσημέρι και αν ο αέρας είναι αποπνικτικός το απόγευμα. Αυτές οι τρεις μεταβλητές κουβαλούν σχεδόν όλη την αντιληπτή ποιότητα ενός χώρου εργασίας, και κρίνονται από σχέδια, όχι από διακόσμηση.

Η ακουστική προκύπτει από σειρά αποφάσεων: σύνθεση χωρίσματος και αν φτάνει έως την πλάκα, κατηγορία απορρόφησης οροφής, μαλακό δάπεδο στις κυκλοφορίες και αρκετούς κλειστούς θαλάμους ώστε οι κλήσεις να μη γίνονται στα γραφεία. Ο φωτισμός είναι μείγμα ελεγχόμενου γενικού φωτισμού για οθόνες, τοπικού φωτισμού εργασίας και θερμού φωτισμού ανάδειξης στους κοινόχρηστους χώρους. Ο αέρας είναι μηχανολογικό ζήτημα — το κεντρικό σύστημα διαστασιολογήθηκε για ονομαστική πληρότητα και μια πυκνή διαμόρφωση με περισσότερα κλειστά δωμάτια συνήθως χρειάζεται συμπληρωματικές μονάδες και επαναρύθμιση στομίων.

Συγκέντρωση, άνετο φως και καθαρός αέρας κρίνουν αν το προσωπικό αγαπά το γραφείο. Και τα τρία είναι αποφάσεις μελέτης.

Τα οικιακής ποιότητας φινιρίσματα αστοχούν γρήγορα σε γραφείο. Οι διάδρομοι δέχονται χιλιάδες περάσματα την εβδομάδα, οι ρόδες των καθισμάτων καταστρέφουν τα μαλακά δάπεδα και ο καθαρισμός είναι χημικός και καθημερινός. Προδιαγράφουμε σε εμπορικές κατηγορίες: πλακίδια μοκέτας ή LVT κατάλληλης κλάσης φθοράς στις κυκλοφορίες, πορσελανάτο ή τεχνητή πέτρα σε υποδοχή και πάγκους, μελαμίνες και καπλαμάδες με ανθεκτικά σόκορα στα ξυλουργικά, και πλενόμενα χρώματα στους διαδρόμους.

Επειδή εισάγουμε και διανέμουμε τα υλικά οι ίδιοι, η προδιαγραφή δεν είναι θεωρητική — κάθε φινίρισμα στο σχέδιο έχει πραγματικό χρόνο παράδοσης, πραγματική τιμή και διαθεσιμότητα την ημέρα της κοστολόγησης.

Το κόστος διαμόρφωσης γραφείου καθορίζεται από τέσσερα πράγματα, κατά σειρά σημασίας: την πυκνότητα κλειστών δωματίων, τον όγκο των ειδικών ξυλουργικών, το εύρος των ηλεκτρομηχανολογικών και την κατηγορία των επίπλων. Δύο όροφοι ίδιου εμβαδού μπορεί να διαφέρουν στο διπλάσιο μόνο από τον αριθμό των γυάλινων αιθουσών και την υποδοχή. Κοστολογούμε κάθε γραμμή ξεχωριστά ώστε να βλέπετε τα ανταλλάγματα και να μετακινείτε χρήματα ανάμεσά τους.

Το χρονοδιάγραμμα καθορίζεται από τους χρόνους παράδοσης, όχι από τα συνεργεία. Χωρίσματα και οροφές προχωρούν γρήγορα· γυάλινα συστήματα, ειδικά ξυλουργικά και εισαγόμενα έπιπλα όχι. Μετράει και η εποχή: πολλές ελληνικές επιχειρήσεις κλείνουν για ένα διάστημα τον Αύγουστο, το φυσικό παράθυρο για τις πιο θορυβώδεις εργασίες. Τα είδη μεγάλου χρόνου παράδοσης πρέπει να παραγγελθούν με την έγκριση της μελέτης — γι' αυτό απαιτούμε υπογεγραμμένη 3D προδιαγραφή πριν ξεκινήσουν οι προμήθειες.

Κλειστά δωμάτια, ειδικά ξυλουργικά, ηλεκτρομηχανολογικά και κατηγορία επίπλων: τέσσερις γραμμές που κινούν το κόστος.

Η διαμόρφωση δεν τελειώνει όταν φτάνουν τα έπιπλα. Ρυθμίσεις, δοκιμές, καθαρισμός και άρση ατελειών είναι καθορισμένη φάση με υπογεγραμμένο πρωτόκολλο ανά όροφο, που καλύπτει μηχανολογική ισορροπία, σκηνές φωτισμού, δίκτυα και AV, μηχανισμούς θυρών και κάθε καταγεγραμμένο ελάττωμα. Λαμβάνετε σχέδια as-built, εγγυήσεις, τεχνικά φυλλάδια και οδηγίες συντήρησης για κάθε φινίρισμα.

Παραμένουμε στο έργο τις πρώτες εβδομάδες λειτουργίας, γιατί τότε εμφανίζονται τα πραγματικά θέματα: μια αίθουσα που ζεσταίνεται, μια ακουστική διαδρομή που δεν προβλέφθηκε, μια συστάδα θέσεων που θέλει επανακαλωδίωση. Η επίλυσή τους μέσα στις πρώτες ενενήντα ημέρες είναι μέρος της παράδοσης.