Έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά
και αυτοψία για κακοτεχνίες.

Σε μια αγορά ακινήτου ο δικηγόρος ελέγχει κυριότητα και βάρη στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο και ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο. Και οι δύο είναι απαραίτητοι, κανείς όμως δεν ελέγχει το ακίνητο. Η υγρασία, μια ταράτσα που αστοχεί, ένας ηλεκτρικός πίνακας της δεκαετίας του '80 ή μια ρωγμή σε δοκάρι μένουν έξω από τη δουλειά τους.

Ο δομημένος έλεγχος καλύπτει αυτό το κενό. Σας λέει αν οι ρωγμές είναι επιφανειακές ή δομικές, αν η υγρασία είναι συμπύκνωση ή εισροή, αν η στεγάνωση της ταράτσας λειτουργεί ακόμη και πόση ζωή έχουν θέρμανση και ηλεκτρολογικά — με ενδεικτικό κόστος για κάθε σημείο, που το παίρνετε στη διαπραγμάτευση.

Ο συμβολαιογράφος ελέγχει το συμβόλαιο. Τους τοίχους δεν τους ελέγχει κανείς, αν δεν το ζητήσετε.

Πολλά ακίνητα έχουν αλλαγές που δεν δηλώθηκαν ποτέ: κλεισμένο μπαλκόνι, δωμάτιο στο δώμα, ημιυπόγειο που έγινε κατοικία. Ο ν.4495/2017 επιτρέπει την τακτοποίηση πολλών από αυτά, και για τη μεταβίβαση χρειάζονται βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα του ακινήτου, τα έγγραφα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου όπου απαιτείται και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).

Αυτά τα συντάσσει ο μηχανικός του πωλητή. Η δική μας δουλειά είναι άλλη: συγκρίνουμε όσα υπάρχουν στο ακίνητο με την άδεια και τα σχέδια, καταγράφουμε τις αποκλίσεις και σημειώνουμε αν φαίνονται τακτοποιημένες. Έτσι εσείς και ο δικηγόρος σας έχετε τις ερωτήσεις για τον πωλητή πριν το συμβόλαιο και όχι μετά.

Οι ταράτσες είναι η συχνότερη πηγή διαρροών: η μεμβράνη κάτω από τα πλακάκια γερνά, οι αρμοί ανοίγουν και το νερό εμφανίζεται δύο ορόφους μακριά από εκεί που μπήκε. Οι παλαιότερες πολυκατοικίες από οπλισμένο σκυρόδεμα, ιδίως όσες έχουν πυλωτή και χτίστηκαν πριν από τους σύγχρονους αντισεισμικούς κανονισμούς, θέλουν προσεκτική ανάγνωση των ρωγμών. Κοντά στη θάλασσα και στα νησιά η αλμύρα διαβρώνει τον οπλισμό ώσπου η επικάλυψη να αποκολληθεί από μπαλκόνια και άκρα πλακών.

Ο έλεγχος τα αναζητά όλα αυτά σκόπιμα και όχι τυχαία, και λέει καθαρά πότε ένα εύρημα θέλει περαιτέρω στατική διερεύνηση αντί για εικασία. Τα ισόγεια και τα ημιυπόγεια ελέγχονται ιδιαίτερα για ανερχόμενη υγρασία, που είναι συχνή και συχνά βάφεται λίγο πριν από την επίσκεψη.

Φρέσκια μπογιά σε τοίχο ισογείου είναι ερώτηση, όχι απάντηση.

Πολλοί αγοραστές σε νησιά ή στην Αθήνα μένουν σε άλλη πόλη ή στο εξωτερικό και βλέπουν το ακίνητο μία φορά, αν το δουν. Τότε μετράει περισσότερο μια ανεξάρτητη έκθεση, γιατί η απόφαση στηρίζεται σε φωτογραφίες που διάλεξε ο πωλητής.

Κανονίζουμε την πρόσβαση με τον μεσίτη ή τον πωλητή, κάνουμε τον έλεγχο και γράφουμε την έκθεση ώστε να τη διαβάσει κάποιος που δεν πάτησε ποτέ στο σπίτι: κάθε εύρημα φωτογραφημένο και σημειωμένο στην κάτοψη, με σοβαρότητα, ενδεικτικό κόστος και τα έγγραφα που πρέπει να ζητήσετε. Μετά τη συζητάμε μαζί σας τηλεφωνικά.

Τα περισσότερα σπίτια ανακαινίζονται λίγο μετά την αγορά. Αν ανακαινίσετε, αναλαμβάνουμε την επίβλεψη ως χωριστή υπηρεσία: επισκέψεις πριν καλυφθούν στεγανώσεις, μονώσεις και δίκτυα, ανεξάρτητη επιμέτρηση πριν από κάθε πληρωμή και έλεγχο τιμολογίων και πρόσθετων εργασιών έναντι της σύμβασης.

Το έργο κλείνει με λίστα ατελειών ανά χώρο που επανελέγχεται, όχι απλώς δηλώνεται ολοκληρωμένη, και με φάκελο πιστοποιητικών, εγγυήσεων και σχεδίων ως κατασκευάστηκε για κάθε σύστημα — τα χαρτιά που κάνουν μια μελλοντική βλάβη εγγύηση αντί για έξοδο.